Новый порядок получения разрешительной документации при строительстве индивидуальных жилых и садовых домов
Наиболее актуальными на сегодняшний день, проблемами, связанные с жилищем, являются: пресечение самовольного строительства и реконструкции объектов капитального строительства, а также самовольная перепланировка и (или) переустройство.
Поскольку многие считают, что имеющееся жилье не соответствует понятиям о комфорте, то возникает естественное желание улучшить его. На практике, можно признать ситуацию, когда собственники жилья принимают решение провести реконструкцию жилого дома, пристроить помещения или надстроить мансардный этаж для увеличения общей и жилой площадей. Такая новая «планировка» отличает ваше жилье от первоначального проекта, и в дальнейшем может стать источником различных неприятностей с соседями. При этом разрешение администрации города на выполнение реконструкции или строительства нового жилого дома, как правило отсутствует.
Не всегда виной тому является беспечность граждан или их правовая неграмотность. Безусловно, эти причины тоже играют свою роль, но в большинстве случаев основной причиной является тот факт, что строительство или реконструкция сделаны достаточно давно, а проблема узаконивания возникла сейчас, особенно при продажи жилого дома.
С 4 августа 2018 года вступили в действие нормы нового Федерального закона от 3 августа 2018 года №340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты РФ», существенно упростившие процедуру оформления прав на объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Какой объект относится к категории ИЖС? Это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 метров, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенном для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Новый порядок упрощает процедуру строительства ИЖС, садового дома. Теперь не требуется получать разрешение на строительство и разрешение на ввод.
Застройщик направляет в администрацию города Усолье-Сибирское УВЕДОМЛЕНИЕ о планируемом строительстве или реконструкции объекта.
В течение 7 рабочих дней администрация города, как уполномоченный орган, проводит проверку указанных в уведомлении параметров ИЖС установленным требованиям и выдает заявителю УВЕДОМЛЕНИЕ о соответствии и допустимости размещения ИЖС (либо о несоответствии и (или) недопустимости размещения).
Законом установлен исчерпывающий перечень оснований для выдачи уведомления о несоответствии объекта, а также определены требования к содержанию такого уведомления.
Получив от администрации города Усолье-Сибирское уведомление о соответствии, застройщик вправе осуществлять строительство или реконструкцию ИЖС в течение 10 лет со дня направления уведомления о планируемом строительстве.
Нормами закона предусмотрена обязанность застройщика в течение одного месяца со дня окончания строительства ИЖС подать (направить)в администрацию города Усолье-Сибирское уведомление об окончании строительства или реконструкции такого объекта.
В течение 7 рабочих дней администрация города проводит проверку соблюдения при строительстве установленных законом требований и направляет застройщику уведомление о соответствии/несоответствии построенного или реконструированного ИЖС требованиям законодательства.
ВАЖНО отметить, что теперь лицо, построившее ИЖС, не должно обращаться в орган регистрации прав: объект будет поставлен на кадастровый учет и права на него зарегистрированы при обращении администрации города Усолье-Сибирское в орган регистрации прав. Единственное требование к будущему собственнику ИЖС – подготовить техплан и оплатить государственную пошлину.
ОБРАЩАЕМ ВНИМАНИЕ лиц, которые уж построили дом!
До 1 марта 2019 года допускается осуществление учета и регистрации на ИЖС без направления уведомлений о планируемом строительстве или реконструкции указанных объектов и уведомление об окончании строительства или реконструкции указанных объектов.
В случае, если до 04 августа 2018 года было выдано разрешение на строительство ИЖС, направление уведомления о планируемых строительстве или реконструкции ИЖС не требуется, не требуется и получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Правообладатель дачного или садового земельного участка, правообладатель земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу Федерального закона №340-ФЗ НАЧАТЫ СТРОИТЕЛЬСТВО или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства, ВПРАВЕ ДО 1 МАРТА 2019 ГОДА НАПРАВИТЬ в администрацию города предусмотренное частью 1 статьи 51.1. Градостроительного кодекса РФ УВЕДОМЛЕНИЕ О ПЛАНИРУЕМЫХ СТРОИТЕЛЬСТВЕ или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства. При этом применяются положения статьи 51.1, частей 16-21 статьи 55 градостроительного кодекса РФ.
Дом построенный без получения на это необходимых в силу закона СОГЛАСОВАНИЙ, разрешений будет являться самовольной постройкой. Право собственности на такую постройку придется признавать в судебном порядке, если земельный участок, на котором она будет возведена, находится в вашей собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании (новая редакция статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральный закон №339-ФЗ от 03.08.2018 г.).
Кроме того, хотелось бы сообщить всем собственникам жилых домов, что ВОССТАНОВЛЕНИЕ дома на месте сгоревшего не является капитальным ремонтом, поскольку под капитальным ремонтом понимается замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций.
Несмотря на более чем 10-летнее существование системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вопрос о необходимости или обязательности регистрации, остается актуальным и сегодня.
Необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрена ст. 131 Гражданского кодекса РФ. Более того, статьей 3 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Законом предусмотрена обязательность такой регистрации.
А поскольку есть обязанность, должна быть и ответственность за её невыполнение, в противном случае для большинства граждан в нашей стране теряется сам смысл возложения обязанности - отсутствует мотивация к её выполнению.
Однако законодатель, предусмотрев, что права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Закона о регистрации, возникают только с момента регистрации таких прав, не установил ни сроков обращения за регистрацией, никакой-либо ответственности за необращение.
Однако, в соответствии с п.16 ст. 396 Налогового кодекса РФ расчет земельного налога физическим лицам за налоговый период 2018 год будет производиться с учетом следующего: в случае, если земельные участки были приобретены в собственность физическими лицами для индивидуального жилищного строительства в течении 2008 года, а также в течение 2008 года было получено разрешение на строительство на данном земельном участке, при этом регистрация индивидуального жилого дома не осуществлена в десятилетний период с даты получения разрешения на строительство, то исчисление суммы земельного налога за 2018 год будет производиться с учетом коэффициента 2 в течение периода проектирования и строительства, превышающего десятилетний срок, вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.
Проведя анализ данных публичной кадастровой карты в отношении фактически застроенных индивидуальным жильем земельных участков на территории муниципального образования «город Усолье-Сибирское», было установлено, что часть построенных и заселенных индивидуальных жилых домов в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрирована, что в свою очередь не позволяет:
- представить полную и достоверную информацию о введенных в эксплуатацию на территории Иркутской области индивидуальных жилых домах;
- обеспечить формирование достоверных сведений о фактически сложившемся на территории муниципального образования объеме жилищного фонда.
Безусловно, вы можете какое-то время жить в квартире, жилом доме или пользоваться земельным участком без государственной регистрации прав на них и обратиться за регистрацией лишь по необходимости - не прописывают в квартире, решили воспользоваться правом на имущественные налоговые вычеты. Однако, можете ли вы быть уверены, что через какое-то время, когда вы всё же надумаете обратиться за государственной регистрацией, процесс государственной регистрации пройдет также успешно, как если бы вы сделали это вовремя - то есть в момент наступления тех юридических фактов, которые являются основаниями для возникновения ваших прав.
Кроме того, всегда необходимо помнить, что несмотря на наличие у вас правоустанавливливающих документов, вы не являетесь законным правообладателем объекта до момента государственной регистрации прав на него.
Таким образом, администрация города Усолье-Сибирское рекомендует Вам своевременно получать разрешительную документацию на возведение объектов капитального строительства и регистрировать права на недвижимое имущество.
-
11:41, 07 декабря 2018 г.
1451
